代工厂的商业地产梦 富士康10亿商贸综合体入川

由于富士康的代工底色太深,公众并不太清楚它的前端服务。富士康急需一些落地的项目,以集中展示其八大科技生活服务能力。
 
年销售额逾4000亿元的“全球第一大代工厂”富士康,在成本高涨和利润下滑的压力下,如今仍在继续探索从“制造导向”向“贸易导向”的转变。
 
日前,富士康的负责人与四川乐山市高新区政府正式签署一项框架协议。据此,富士康将斥资10亿元在乐山投建商贸综合体。
 
资料显示,上述项目一期租用乐山市区1万平方米商业用房,预计2015年6月启动;二期征地300亩(约20万平方米)建设商贸综合体,需待土地到位后即行启动。
 
在早前吉林长春的综合体项目沉寂后,富士康再度寻求新的项目发展,这也是被媒体称为其正式落地的“首个商贸综合体项目”。
 
现在,富士康仍然有意扩大其商业地产布局。据富士康相关负责人在接受访问时表示,目前集团在全国还没有已建成的商贸综合体,但未来3年集团计划在川南、川北和成都至少各建1个此类综合体。此外,在郑州、杭州也在洽谈类似项目。
 
上述人士透露,富士康转型的重要方向,即是“跨入终端(销售)渠道”。其中,2013年上线的富连网是线上渠道,而商贸综合体则是线下实体渠道。
 
不过,近些年娃哈哈、雨润等企业从制造、加工业跨界做商业地产遇阻例子,仍让市场对于富士康的转型心存疑虑。有市场人士就对观点地产新媒体指出,对于富士康而言,在跨界时如何做到专业团队打造、资源整合仍有待观察。
 
商贸综合体入川
 
现在,富士康相关负责人对于商业地产项目此次入川,就透露乐山高新区商贸综合体项目将包括产品体验中心、产品私人定制中心、创客咖啡厅、新能源汽车充电/4S店、三创园(类似创业园)、会员制卖场、美食城、健诊中心等。
 
其称,新综合体的特点在于“整合了富士康内部资源”。其中,提升购物体验包括针对客户的个性化需求,定制不同颜色和配置的电子产品;利用电子设备和相关技术,提供“智慧教育”“智慧医疗”等服务。
 
同时,作为一家以加工电子产品为主的企业,富士康将会在综合体内销售自己制造的各类电子产品。
 
不过,对于进驻乐山市的原因,富士康相关负责人却并未作过多表态。其仅表示,集团早在四川就有业务了,(四川)机遇也不错。
 
其实,据观点地产新媒体了解,早在2009年10月,富士康与成都签约,次年7月,富士康iPad项目在成都正式投产。彼时富士康董事长郭台铭宣称,2013年成都生产的iPad将达1亿台,集团5年后用工量将达50万人,年产值6000亿元。
 
正因如此,外界普遍认为富士康入川后在土地、税收上获得了不少政府优惠政策。
 
现在,就乐山市而言,这个城市素以粮食、副食品、清洁能源、新能源和建材生产基地闻名,是四川重要的工业城市之一,因此拥有较为完备的综合交通系统。同时,峨眉山、乐山大佛等旅游资源,让乐山每年约有3000万人次的旅客流量。
 
但当前,市场人士仍然对乐山的商业地产前景有不同的看法。据不愿具名的四川市场资深人士向观点地产新媒体介绍,乐山自从前两年开发站前广场时,推出了大量的商储用地,包括世豪、万达等房企都已入驻,这一市场现在存在商业体量过剩的情况。
 
该人士介绍,乐山一年的住宅消化量在120-130万平方米左右,但2015年的供应量已高达300万平方米,供需关系严重失衡。住宅消化量小,也导致居民对商业配套的需求不算太高。
 
具体到富士康的项目所处的高新区,据透露,高新区是个非中心地带的工业区,在区域热度上远不如站前广场。在高新区,有某本土公司开发的一栋写字楼现在完全处于滞销状态,另外一个物流园项目基本也卖不动。
 
“加上本地人购物倾向于原有商圈,富士康项目一年内动工的话,效果尚有待观察。”上述人士如是称。
 
十年商业地产梦
 
事实上,富士康追逐商业地产谋划已久。2005年,富士康设立香港轩盛投资有限公司,注册资金为30亿港元,主营业务明确为“房地产综合开发”;国内总部位于深圳,名为深圳轩盛投资管理有限公司。
 
也就是从2005年前后开始,富士康相继在太原、深圳、武汉、上海、重庆等多个城市获得商住用地。其中,富士康以“鸿海中国(大陆)总部”名义拿下上海陆家嘴地块,这是当时上海“总部经济”招商计划的重要标的。
 
2010年,富士康开始大力布局零售业,这期间主要推出五大举措:一是在一线城市与麦德龙合作电器城性质的万得城;二是推出主打专业IT卖场的赛博数码广场;三是推出“万马奔腾”计划,这是集团的关键的渠道战略,通过鼓励员工回乡或吸收其他人在四六级市场开店,兜售集团生产的电子产品;四是借助大型商场超市扩张的敢创数码;五是建立B2C电子商务网站飞虎乐购。
 
市场人士对观点地产新媒体表示,过去多年来,郭台铭一直想让富士康走出代工模式,建立直达消费者的垂直一体的商业模式,这也是富士康一直在大陆布局线下渠道的主要原因。
 
不过,富士康在零售业上的投入并未获得相应回报。其中,飞虎乐购2011年新增会员仅200万,交易额6.7亿元,其中80%客户为富士康员工;截至2012年,“万马奔腾”计划仅开业280家门店,与郭台铭计划的“3年内开出10000家门店”相去甚远;与麦德龙合作的万得城于2013年关闭。而目前发展相对较好的赛博数码城,在苏宁、国美两大电器商的夹击下,增速并不高。
 
在这种情况下,2012年3月,富士康正式投资长春“玉山新天地”项目,占地面积约30万平方米,投资逾76亿元。该项目拟以时尚消费体验、3C销售与科技体验、办公及工业园为重点,开发6A创意中心、赛博数码时尚广场和购物中心等一系列业态。
 
长春项目被市场认为是富士康军商业地产的“第一枪”。而据当时富士康人士透露,之所以投资该项目,其目的就是将原来的零售业务装进综合体中。
 
随后2013年,富士康大举进军贵州,布局的项目包括“富士康商贸城”。该项目是一个集生产、销售、展示、产品体验为一体的新型销售示范厂,被称为“前店后厂”;该厂则主要生产TV、平板电脑、电子白板、LED等产品。
 
但骨感的现实是,自那以后,关于富士康在长春、贵州的项目未再传出相关消息,归于沉寂。
 
富士康的跨界考验
 
2014年对于富士康,无疑是具有转折意义的一年。经历过“万马奔腾”计划、“飞虎计划”的蹉跎,郭台铭在股东大会上提出“八屏一网一云”蓝图,将涵盖工作、教育、娱乐、社交/家庭、安全、健康、电商、环保汽车等8大科技生活。
 
同年,富士康成立富连网,并尝试将其嫁接于天猫平台。这一做法收到了成效。在“618大促”中,富士康掌握的美国品牌可视手机,单日出货进入大陆前五名。
 
有市场人士就对观点地产新媒体指出,从模式的角度看,郭台铭的设想主要建立于云计算与大数据的服务之上。“但由于富士康的代工底色太深,公众并不太清楚它的前端服务。富士康急需一些落地的项目,以集中展示其八大科技生活服务能力。”
 
因此不难看出,2015年富士康进入四川市场,并透露正洽谈郑州、杭州的项目,正是其在重造线下终端的再一次尝试。
 
对此,中购联购物中心发展委员会主席郭增利对观点地产新媒体分析称,从业态看,富士康的商贸综合体大量结合创业园、电子产品业务等内容,更像是商贸物流市场的概念。
 
“就富士康的企业实力、发展规模而言,它的商贸综合体结合手机这类面向销售终端的产品,其实目的是在做一个展示的窗口。”郭增利指出,富士康一直希望寻求这种展示的终端出口,此前包括赛博数码城等形态都是因为产品做得不扎实,所以才没办法脱颖而出。
 
在区域的选择上,郭增利认为,富士康在大城市并不具备优势,它要覆盖的反倒是发展中的、成本较低的城市,进入这类城市还可能获得一定的优惠条件。“这是富士康考虑的产品实用性问题。”
 
不过郭增利指出,包括娃哈哈、雨润等从事制造、加工业的企业转型商业地产时,都会碰到一定问题。这种跨界涉及到两种专业领域文化的差异,包括团队、资源、运营等都不一致。若富士康也按照原有的制造业思维做商业地产,面临的挑战也一样大。
 
第一太平戴维斯华西区项目开发及顾问部高级助理董事罗元均在接受观点地产新媒体采访时则表示,从富士康过往的商贸综合体看,其带着制造业务进入长春、乐山等地,相较于单纯做房地产开发较有优势。
 
“企业必须将具有竞争力的产业融进去(项目),对区域有推动力,那还有一定可能获得竞争空间。”罗元钧认为,商业地产毕竟是创新型的领域,成功不仅要求企业有专业打造团队,还要求企业有较强的资源整合实力,而资源整合是很多项目此前没有仔细考虑的一点。

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